行业透视 | 收紧调控一个月后，宁波地市降温了吗？
导 读
新政执行一个月后，宁波现在的土地市场热度如何？有哪些变化需要企业注意？
◎ 作者 / 马千里、周奇
说到2020年上半年土拍最热的城市，必定要算上宁波：多宗地竞拍超过百轮，溢价率一度达到40%以上的高位，全市最高地价更是多次在今年上半年内被刷新。地市热度不断走高之下， 7月6日宁波收紧了房地产市场调控，提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。在新政执行一个月后，宁波现在的土地市场热度如何？有哪些变化需要企业注意？
01
6宗地平均溢价率达23%
其中4宗地价房价比超过70％
宁波调控政策出台一个月后，宁波市区在本周三至周五期间共有9宗地集中出让，包括6宗普通商品住宅用地、1宗商业用地和2宗保障房地块，其中6宗宅地总起拍价达117.7亿元。从地理位置来看，这6宗宅地中仅有1宗位于7月6日新限购范围内，其余地块均在主要位于限购圈周边和郊区奉化。和新政中控制地价的要求相吻合，此次出让地块均设置了最高地价限制，成交溢价率也因此被限制在50%以内；不过，在“限房价”方面，除江北、鄞州等核心城区的地块设有销售限价外，奉化出让的3宗宅地和此前该区域出让的地块一样并无销售限价。
最终，这6宗宅地全部成功出让，共揽金144.3亿元，平均溢价率为23%。从竞拍情况来看，宁波此次土拍明显呈现出“圈外热、圈内冷”的现象：位于限购圈内的江北文创港核心区地块因出让要求较严苛而底价成交，限购圈外地块的溢价率均在15%以上，其中奉化区更是拍出了新的区域单价地王。
从成交地价水平来看，本次成交地块的成交楼板价都不算高，6宗地中有4幅土地的地价都在1.5万元/平方米以下，仅有鄞州高新区的地价超过了2万元/平方米。但区域和板块地王的出现，说明宁波近来地价仍然在稳步上涨，对比周边此前同类型宅地来看，除江北文创港核心地块外，其余地块的单价均是上涨的。地价上涨之下，项目盈利空间自然也有所收窄。结合周边新房销售价格来看，除江北文创港核心宅地和奉化岳林街道地块外，其余地块的地价房价比均高于0.6（下表奉化地块限价指周边在售新房价格），其中奉化中学地块的地房比高达0.71，楼面地价和周边在售新房价差还不足5000元/平方米；再考虑配建等因素，有4宗地的地房比已经超过0.7，盈利空间承压。
政策收紧后土拍溢价下滑
主因还是供地质量下降
从近一月来宁波土地成交情况来看，虽然在新政出台后，宁波城区地市土拍竞争仍较为激烈，近一月内成交地块的平均溢价率仍在20%以上。但结合宁波今年溢价率月度走势来看，8月初这轮土拍的溢价率仅有23%，较5月份39%的最高位下滑了16个百分点。
溢价率下滑更主要的原因还是由于在政策出台后宁波供应地块的素质明显下滑。对比政策出台前后出让地块的区位分布来看，政策出台后宁波的主力供地已经逐渐向圈外的郊区如奉化、北仑等倾斜。在政策出台后，主城区成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15个百分点，并且主城区出让地块多位于姚江新城、文创新城等非核心的新城板块，和政策出台前特别是6月份多宗核心板块优质宅地大量入市且配建相对较少的现象截然不同。
另一方面，从高单价地块成交占比的变化来看更能直观得看出宁波在政策收紧后供地质量的下滑。以成交单价超过2万元/平方米的土地幅数占比来看，7月6日至今一个月内宁波成交地块中高单价地块仅有2幅，占比仅有12%，而在政策出台前，这一比例有38%，足以说明了调控政策出台后宁波优质宅地供应的减少。
地块竞拍冷热分化凸显
优质地块仍然“寸土必争”
从参拍房企数量及竞拍轮数来看，6宗地中综合素质相对较高的江北姚江新区、鄞州高新以及奉化老城区地块均吸引了10家以上的房企参拍，竞拍轮数也均超过了百轮，其中区位优越、综合素质相对较高的江北姚江新区地块和鄞州高新地块的竞拍轮数均超过了200轮，参拍企业对于优质地块的竞争意愿仍然十分强烈。但其余地块或因出让要求较苛刻、或因区位相对一般，企业参拍热情并不高，如奉化区岳林街道地块虽然未有住宅限价，但由于商业占比较高且位置是6宗地最差的，仅吸引了4家房企参拍，最终溢价率也仅有17%。
不过，结合成交溢价率来看，虽然优质地块的竞拍轮次较多，但成交溢价率实际上并不算高，本次出让的6宗地中无一宗达到最高限价成交。典型如竞拍最激烈、参拍企业最多的江北姚江新区地块，该地块经历了262轮、3个多小时的拉锯，最终成交溢价率还未到30%；再譬如鄞州高新地块，更是经历了长达5个多小时的拉锯战，但最终也并未能突破最高限价。这说明房企虽然对优质用地争夺意愿强烈，但在出价上还是比较谨慎，仍严格控制盈利空间。
结合今年以来宁波的供地节奏就不难理解房企在出价时为何会如此谨慎。一方面，宁波市区今年上半年供地并不多，仅6、7月份有多宗宅地集中入市；但宁波市区今年商品住宅用地计划供应量有773公顷，而前7个月仅完成了不到30%，这意味着宁波接下来还将有更多土地入市，企业拿地机会也比较多。另一方面，虽然宁波有诸多地块等待入市，但优质土地入市比例在减少是不争的事实，并且若热度再延续高位，宁波势必还会增加土地出让条件，优质土地拿地成本也会更高。
04
7月热点城市供地结构有所转变
短期优质地块竞争内将进一步加剧
自宁波收紧调控政策后，在这一个月内，宁波城区共成功出让了17宗地住宅用地，平均溢价率降至25%以下，整体竞拍热度似乎出现下滑趋势。但市场竞拍热度的下行主要是由于宁波供地策略的转变，这一个月内宁波市区成交宅地中郊区地块入市占比已从二季度的38%上涨至53%；同时，从本轮土地出让条件来看，除了配建明显增加外，“总价限制”也成为宁波近期挂牌地块的必备要求，也压低了成交热度。
不仅仅是宁波。在中央多次强调“房住不炒”的影响下，很多二线城市如成都、南京等近来为了降低市场热度，从供应端发力减少热点区域供地量，优质土地入市比例在接下来一段时间内会明显减少。
优质宅地入市比例减少之下，板块冷热不均的现象将进一步凸显。如本次土拍中区位比较优越的鄞州高新区地块、江北姚江新区地块均是经历200轮以上的竞拍才成交，竞拍热度较高，但也有部分位置相对一般、出让条件较为严苛的土地低溢价或底价出让。但值得注意的是，由于上半年宁波土拍热度不断上行，优质地块的价格已达到较高位，拿地成本已经高出多数企业预期，部分地块的盈利空间相对较窄，如原奉化中学地块成交楼板价高达11768元/平方米，而周边在售新房价格仅在1.6万元/平方米左右，盈利空间明显不足。
对于接下来有意在二线城市增加土地储备的企业而言，建议短期内要做好优质地块竞争热度进一步上升的准备，适度提高拿地心理价位、理性退出竞争热度过高的地块争夺；另外，如宁波这样供地计划完成较少的城市，后续仍会有多宗优质土地入市，可适当将拿地节奏放缓，以寻找更多优质的拿地机会，避免高成本拿地带来的亏损风险。
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